Сравниваем прибыль от сдачи в аренду недвижимости и прибыль от покупки долей фонда недвижимости ETF RWR.

Приветствую!

В одной из своих публикаций на канале “Финансовый советник” в Телеграм https://t.me/finbiz/171 я написал:

“Кто сказал, что покупать или продавать недвижимость сложно?
Все, что вам нужно сделать, – это приобрести два ETF: SPDR Dow Jones REIT (дивидендные выплаты в 2016 году составили 4,11$ на акцию) и SPDR Dow Jones International Real Estate (дивидендные выплаты в 2016 году составили 3,16$ на акцию), и вы станете владельцем недвижимости в большем числе стран, нежели Дональд Трамп.”

После этой публикации, от моих подписчиков посыпались вопросы “В чем экономическая выгода покупки Фонда SPDR Dow Jones REIT  (тикер RWR)? Ведь если купить однокомнатную квартиру и сдавать ее в аренду, то прибыль будет куда больше чем от получаемых дивидендов”. Это так, если посчитать “на коленке”. Но если детальнее разобраться в этом вопросе на примере, то полученные цифры могут удивить.

Давайте смоделируем ситуацию:

У Николая в 2006 году были средства в размере 1 448 740 руб. на покупку однокомнатной квартиры  с целью последующей сдачи в аренду. Средняя стоимость квадратного метра в России в 2006 году составляла 36 221 руб. На эти деньги он купил “однушку” площадью 40 квадратных метров, сделал ремонт, и сразу же сдал её в аренду.

Давайте просто сравним на сколько подорожала его квартира за 11 лет, с 2006 по 2016 годы (представим что Николай решил её продать в конце 2016 года). Отдельно посчитаем стоимость в рублях и отдельно в долларах:

Сдача в аренду

Мы видим, что за 11 лет стоимость недвижимости в рублях увеличилась на 35%. Если посчитать в долларах, то Николай потерял около 45%.

У Николая есть брат Сергей, который имея такую же сумму  1 448 740 руб. решил поступить иным образом, он обменял рубли на доллары и купил 754 акций Фонда SPDR Dow Jones REIT  (тикер RWR).  Стоимость одного доллара 01.01.2006 года составляла 28,28 руб.

Покупка ETF RWR

Как и в случае с Николаем, давайте так же сравним стоимость портфеля Сергея на конец 2016 года. Из-за потерявшего в цене рубля, и более стабильному доллару, портфель Сергея увеличился на 225% в рублях. И на 37% в долларах. То есть, если он решит продать все, то на счете у него будет сумма 3 269 700,69 рублей. 

На конец 2016 года у братьев имеется активов:

Николай – 1 955 934 рубля.

Сергей – 3 269 700 рублей.

Что больше: Доход от аренды или доход от дивидендов?

Теперь не менее интересные расчеты.

Все эти годы (с 2006 по 2016) Николай сдавал в аренду свое жилье. Он 2 раза сделал в квартире ремонт, потратил 400 000 рублей. Николай примерно насчитал 6 “плохих” месяцев которые недвижимость не приносила доход. Из них 1 месяц ушел на ремонт. Он потерял на этом более 70 000 рублей. Налог на прибыль за эти годы составил примерно 202 000 рублей. Прочие расходы, такие как: страхование недвижимости, плата за капитальный ремонт, и прочие расходы связанные со сдачей в аренду составили 150 000 рублей. (и это минимум).

Более детальнее можно увидеть в таблице:

2017-08-30_10-55-32

Мы видим, что за 11 лет чистая прибыль составила 611 249 рублей. Что составляет в среднем 4% годовых.

Сергей все это время так же получал доход в виде дивидендов которые Фонд начислял ему ежеквартально. Более детально можно увидеть в таблице:

2017-08-30_10-56-09

Мы видим, что Сергей за 11 лет получил доход в размере 630 724 рублей. Что составляет в среднем 4% годовых, почти столько же сколько и у Николая.

2017-08-30_11-40-11

Средневзвешенный курс доллара и средняя инфляция в России с 2006 по 2016

Подводя общий итог расчетов, можно увидеть что прибыль от сдачи недвижимости в аренду и прибыль по дивидендам фонда практически одинаковы, фонд даже немного переигрывает. В случае с арендой конечно можно убрать расходы со страхованием и не платить НДФЛ, но при расчетах я старался учесть все риски. Ведь в случае с покупкой долей Фонда, ваши инвестиции застрахованы, поэтому и квартиру так же необходимо застраховать от рисков. И налог на прибыль должен быть уплачен чтобы налоговики не взяли вас за “хвост”, это тоже своего рода риски. Так же в расчетах присутствует инфляция,  чтобы было видно её влияние на  покупательскую способность.